대출관련 LTV, DSR 용어 뜻

 

 

부동산 뉴스에 자주 등장하는 LTV와 DSR,

무슨 뜻일까?

 

최근 정부가 수도권과 규제지역 중심으로 주택담보대출(주담대) 규제를 대폭 강화했습니다.

특히 6월 27일 발표된 ‘가계부채 관리 방안’에서는

LTV, DSR이라는 용어가 핵심 키워드로 떠올랐습니다.

 

하지만 많은 분들이 “도대체 그게 무슨 뜻이야?”라는 궁금증을 품곤 하죠.

오늘은 뉴스에서 자주 등장하는 LTV, DSR 등 대출 관련 핵심 용어들을

알기 쉽게 정리하고,

실제로 이번 정책 변화에 어떤 영향을 주는지 살펴보겠습니다.

 

 

1. LTV (Loan To Value ratio)

 

‘내가 사고 싶은 집값 대비 얼마나 빌릴 수 있을까?’를 결정하는 지표

 

LTV는 담보인정비율이라고 하며,

금융기관이 주택을 담보로 대출해줄 때 주택가격 대비 몇 퍼센트까지 빌려줄지를 결정하는 비율입니다.

• 공식:
  LTV(%) = (대출금액 ÷ 주택가격) × 100
• 예시:
  주택 가격이 6억 원일 때, LTV가 40%라면 대출 가능 금액은 최대 2억 4천만 원입니다.
• 의미:
  정부가 LTV를 조정하는 이유는 부동산 시장 과열을 억제하거나, 실수요자의 내 집 마련을 지원하기 위해서입니다. LTV를 낮추면 대출 가능 금액이 줄어들어 부동산 투자 수요가 감소하고, LTV를 높이면 무주택자나 청년층에게 기회를 넓힐 수 있습니다.

 

2. DSR (Debt Service Ratio)

 

‘소득 대비 얼마나 빚을 갚아야 하나?’를 따지는 기준

 

DSR은 총부채원리금상환비율로,

한 개인이 1년 동안 벌어들이는 소득 중에서 대출 원금과 이자를

얼마나 상환하는지를 비율로 따지는 지표입니다.

LTV는 주택 가격에 기반한 계산이라면,

DSR은 소득과 전체 부채 상황을 모두 고려한다는 점에서 더 강력한 규제 수단입니다.

• 공식:
  DSR(%) = (연간 총 대출 원리금 상환액 ÷ 연간 소득) × 100
• 예시:
  연소득이 5천만 원인 사람이 연간 2천만 원을 대출 상환에 쓰고 있다면, DSR은 40%입니다.
  현재 금융당국의 규제 기준에 따르면, DSR 40%를 초과하면 추가 대출이 어렵습니다.
• 의미:
  과도한 대출을 막고 상환 능력에 맞는 금융을 유도하기 위해 도입된 제도입니다. 2021년부터 점차 확대 적용되었으며, 1금융권은 물론 제2금융권까지 적용됩니다.

 

 

 

3. 2025년 6월 27일 발표 부동산 대출 규제 핵심 내용

 

정부는 수도권 주택시장 과열을 우려하여 다음과 같은 대출 규제를 발표했습니다.

이번 조치는 6월 28일부터 적용됩니다.

 

구분	주요 규제 내용
수도권·규제지역 내 주담대	6억 원 초과 대출 불가 (실수요자 포함)
다주택자	수도권·규제지역 내 주담대 전면 금지
주담대 후 주택 구입 시	6개월 내 전입 의무 부과
생애 최초 주택 구입자	기존보다 LTV 적용 기준 강화
생활자금 목적 주담대	최대 1억 원까지 제한

 

이전까지는 소득이나 주택 가격에 따라 일정 부분까지 대출이 가능했지만,

앞으로는 ‘6억 초과 불가’ 또는 ‘원칙적 금지’로 명확히 못박아버린 셈입니다.

사실상 실거주 목적 외 대출은 차단된다고 보면 됩니다.

 

4. 함께 알아두면 좋은 추가 용어

 

DTI (총부채상환비율):

기존에 쓰이던 소득 대비 부채상환 비율. 하지만 DSR보다 반영 범위가 좁음

 

주택담보대출(주담대) :

 주택을 담보로 설정하고 받는 대출

 

비규제지역:

LTV나 DSR 제한이 상대적으로 덜한 지역

 

전입의무:

대출 후 일정 기간 안에 해당 주택에 실제 거주해야 하는 조건

 

5. 마무리하며

 

LTV와 DSR은 뉴스에서 자주 들리지만 막상 내 상황에 적용해보려면

어려운 용어처럼 느껴질 수 있습니다. 하지만 간단히 정리하면 이렇습니다.

 

• LTV는 ‘얼마까지 빌릴 수 있나’
• DSR은 ‘얼마나 갚을 수 있나’

정부는 이 두 가지 지표를 통해 부동산 투기 수요는 억제하고,

실수요자 중심의 대출만 허용하고자 합니다.

 

특히 수도권에 집을 사려는 사람이라면,

이번 규제로 대출 한도가 크게 줄어들 수 있으니

반드시 미리 계산해보고 대응 전략을 세우는 것이 필요합니다.