등기부등본(등기사항전부증명서) 보는 법

 

 

 

 

등기부등본(등기사항전부증명서) 보는 법과 부동산 계약 주의사항 🏡

부동산 계약을 할 때 가장 먼저 확인해야 하는 서류가 바로 등기부등본(등기사항전부증명서)입니다.

이 문서 하나로 소유자, 권리관계, 부채 여부를 모두 알 수 있기 때문에

전세나 매매 계약에서 반드시 꼼꼼히 살펴야 합니다.

대충 확인하고 넘어갔다가는 소중한 보증금을 잃을 수 있으니 주의가 필요합니다. 😱

 

 

 

 

 

1. 등기부등본 발급 시 꼭 확인할 점 📑

• 말소사항 포함 발급: 과거 근저당이나 압류 이력을 확인할 수 있습니다.
• 최신본 확인: 계약 직전 다시 발급받아 변동이 없는지 확인하세요.
• 문서확인번호 검증: 대법원 인터넷등기소에서 문서의 진위를 검증할 수 있습니다.

 

 

2. 등기부등본의 구성과 핵심 확인 포인트 🔍

 

표제부 🏠

 

부동산의 주소, 구조, 면적, 용도 등이 기록된 부분입니다.

• 실제 주거용으로 사용되더라도 등기상 근린생활시설로 되어 있으면 대출이나 전입신고에 문제가 생길 수 있습니다.
• 아파트나 오피스텔은 반드시 대지권 등기 여부를 확인해야 안전합니다.

 

갑구 📘

소유권에 관한 기록이 담겨 있습니다.

• 계약 상대방의 이름과 주민등록번호가 소유자와 정확히 일치하는지 확인해야 합니다.
• 압류, 가압류, 가처분, 경매개시 기록이 있다면 위험 신호입니다. ⚠️
• 신탁등기가 있으면 소유자가 자유롭게 처분할 수 없어 계약에 제한이 생길 수 있습니다.

 

을구 💰

소유권 이외의 권리, 즉 근저당권, 전세권, 임차권 등이 기재됩니다.

• 근저당권이 많으면 선순위 채권자에게 먼저 변제가 이루어져 보증금 회수가 어려워질 수 있습니다.
• 전세권이나 임차권이 있는 경우 우선순위를 반드시 확인해야 합니다.

 

 

 

3. 깨끗해 보이는 등본도 주의해야 하는 이유 ⚠️

 

겉으로 권리관계가 없어 보여도 말소사항을 보면

과거 압류나 경매 이력이 나오는 경우가 있습니다.

 

따라서 반드시 말소사항 포함 등기부등본으로 확인해야 하고,

이런 기록이 자주 나타난다면 신중하게 접근해야 합니다.

 

 

 

 

 

4. 안전한 부동산 계약을 위한 추가 방법 🛡️

• 전입신고와 확정일자를 통해 대항력과 우선변제권을 확보하세요.
• 보증금이 크다면 전세보증금 반환보증 상품에 가입하는 것이 안전합니다.
• 매수자는 계약서에 잔금 지급 전 권리변동 시 계약 해제 가능이라는 특약을 넣어두는 것이 좋습니다.

 

 

 

 

5. 대한민국 등기부등본에는 공신력이 없다 ❗

 

많은 분들이 “등기부에 기록된 대로라면 무조건 믿을 수 있다”고 생각하지만,

우리나라 등기제도의 특징은 공신력이 없다는 점입니다.

 

이는 등기부등본에 기재된 소유자가 실제 권리자가 아닐 수도 있다는 뜻입니다.

예를 들어, 위조된 서류로 소유권 이전등기가 이루어졌다면

등기부에는 그 사람이 소유자로 기록되지만, 진짜 소유자는 여전히 원래의 소유자입니다.

즉, 등기부를 확인했다고 해서 모든 위험이 사라지는 것이 아니며,

추가적인 본인 확인과 권리보험, 특약 설정 등이 필요합니다.

 

 

 

 

 

 

마무리 🌟

등기부등본은 부동산 계약의 기본이자 필수 안전장치입니다.

 

표제부에서 부동산의 현황을, 갑구에서 소유권과 제한사항을,

을구에서 근저당과 권리관계를 살핀 뒤, 말소사항으로 과거 이력까지 꼼꼼히 확인해야 합니다.

 

여기에 전입신고, 확정일자, 보증보험 같은 안전장치를 더하면

전세 보증금을 지키고 안전한 계약을 할 수 있습니다.

부동산 계약은 작은 확인 습관이 큰 손실을 막아줍니다.

계약 전 반드시 등기부등본을 꼼꼼히 확인해 안전한 거래를 하시길 바랍니다. 🙌