실거주 안하는 외국인, 수도권 주택 매입 제한

 

 

 

외국인 수도권 주택 매입 제한

달라지는 규제 핵심 정리 🏠

 

 

정부가 서울을 비롯한 수도권 주택시장 안정화를 위해

외국인 주택 매입 규제를 대폭 강화했습니다.

 

2025년 8월 26일부터 외국인이 실거주 목적이 아닌 경우,

서울 전역과 인천·경기의 주요 지역에서 주택을 구입할 수 없게 된 것입니다.

이번 조치는 최근 몇 년간 외국인 자금 유입이 투기 수요로 이어지고 있다는 문제의식에서 출발했습니다.

 

 

 

 

 

📌 규제 지역과 적용 대상

 

• 허가구역 지정 범위
  • 서울 전역
  • 인천 7개 구
  • 경기도 23개 시·군
• 대상 주택: 단독주택, 아파트, 다가구·다세대·연립주택 등
• 대상자: 대한민국 국적이 없는 개인, 법인, 해외 정부 등

이 지역에서 외국인이 주택을 거래하려면

반드시 관할 지자체의 허가를 받아야 하며, 무허가 거래는 법적으로 효력이 없습니다.

 

 

 

⏳ 실거주 의무 강화

허가를 받아 주택을 취득하더라도 조건은 까다롭습니다.

• 허가 후 4개월 이내 입주
• 최소 2년간 실거주 의무

만약 이를 지키지 않으면, 지자체는 시정 명령을 내리고

불이행 시 토지 취득가액의 최대 10% 이행강제금을 반복 부과할 수 있습니다.

경우에 따라 허가 취소까지도 검토됩니다.

 

 

 

💰 자금출처·비자유형 신고 의무화

 

이번 대책의 또 다른 핵심은 외국인 자금 출처 투명화입니다.

• 기존: 투기과열지구 내 주택거래에만 자금조달계획서 제출 의무
• 변경: 이번 허가구역 내 거래에도 확대 적용
• 추가 제출 항목: 해외 자금 출처, 체류 자격(비자 유형)

이로써 해외 자금 유입이 단순한 주거 목적이 아닌

투기·자금세탁 목적인지 철저히 점검하겠다는 의도입니다.

수상한 거래는 금융정보분석원(FIU)이나 국세청을 거쳐 해외 과세 당국에도 공유될 수 있습니다.

 

 

🔍 실거주 확인 및 현장 점검

 

정부는 단순히 서류 심사에 그치지 않고 현장 점검을 강화합니다.

실제 거주 여부를 확인하고, 이를 어기면 강제금·허가 취소 등 강력한 제재가 뒤따릅니다.

 

 

🏡 정책 의의와 전망

 

이번 조치는 단기적으로는 외국인 수요 억제를 통해

수도권 집값 안정을 도모하는 효과가 기대됩니다.

 

특히 서울을 포함한 수도권 핵심 지역에서 외국인 매입을 사실상 차단함으로써

투기적 수요를 근본적으로 줄이는 것이 목표입니다.

 

 

✅ 정리하자면,

외국인 주택 매입은 앞으로 ‘허가제 + 실거주 의무제 + 자금투명제’라는 삼중 규제 아래 관리됩니다.

단순 투자나 투기 목적의 주택 구매는 사실상 불가능해진 셈입니다.

 

👉 향후 집값 안정 효과가 얼마나 나타날지, 또 제도가 만료되는 1년 후 연장 여부가 어떻게 결정될지가 관건이 될 것입니다.